Kiracı Olarak Tadilat Yaptırdım: Çıkarken Masrafı İsteyebilir miyim, Eski Hâle Getirmem Gerekir mi?

Yaptırdığım iş tadilat mı, zorunlu onarım mı, olağan bakım mı sayılır?

Mutfak dolaplarını zevke göre değiştirmek, işyerine bölme yapmak veya kullanılabilir zemini daha pahalı malzemeyle kaplamak, kiracının yenilik ve değişiklik isteğine örnek olabilir. Patlayan ana tesisatı işler hâle getirmek ise kiralananın ayıbının giderilmesiyle ilgilidir. Olağan temizlik ve bakım giderleri de ayrı bir gruptur. Bütün faturaları “eve masraf yaptım” başlığı altında toplamak, hangi hukuk kuralının uygulanacağını belirsiz bırakır.

Türk Borçlar Kanunu 321, kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikleri düzenler. Kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu ile ayıptan doğan haklar TBK 301 ve devamında; olağan temizlik ve bakım yükümlülüğü 317. maddede ele alınır. Bu nedenle ilk adım, her iş kaleminin neden yapıldığını yazmaktır. Mevcut bir arıza giderilmişse arızanın fotoğrafı ve daha önce yapılan bildirimler; tercih üzerine yenilemede ise proje ve izin metni önem kazanır.

Kiraya verenin sözlü izni veya tadilatı görmesi yeterli midir?

TBK 321, yenilik ve değişiklik yapılabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını arar. “Konuşmuştuk”, “ustayı görmüştü” veya “aylarca itiraz etmedi” açıklamalarına dayanarak işe başlamak, rızanın şekli ve kapsamı bakımından uyuşmazlık yaratır. İzin mümkünse işe başlanmadan, hangi taşınmaz ve hangi çalışma için verildiği anlaşılacak biçimde alınmalıdır. Kiraya veren adına imza atan kişinin temsil yetkisi de kontrol edilmelidir.

Rıza, sınırsız tadilat yetkisi olarak okunmamalıdır. Banyodaki dolap değişikliğine izin verilmesi, duvar kaldırılmasına veya elektrik hattının taşınmasına da izin verildiği anlamına gelmez. Yazışmaların ispat değeri ile kanunun aradığı yazılı şekli karşılayıp karşılamaması farklı meselelerdir; tek bir kısa mesajın her durumda yeterli olduğunu varsaymak doğru olmaz. İmzalı sözleşme eki, onaylanmış iş listesi ve çizim, tarafların neye onay verdiğini daha açık gösterir.

İzin verilmesi masrafların bana ödeneceği anlamına gelir mi?

Hayır. Bir değişikliğin yapılmasına izin verilmesi ile o değişikliğin ekonomik karşılığının üstlenilmesi ayrı konulardır. TBK 321 gereğince, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracı, izinle yaptığı yenilik ve değişikliklerin taşınmazda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Dolayısıyla “ev artık daha değerli” savı, tek başına kiraya verene yöneltilebilecek bir ödeme yükümlülüğü doğurmaz.

Masrafın paylaşılması isteniyorsa yazılı anlaşma; hangi işin bedelinin, hangi üst sınıra kadar, hangi belgeler üzerine ve ne zaman ödeneceğini açıklamalıdır. Faturanın kiracı adına düzenlenmesi, kiraya verenin o faturayı ödemeyi kabul ettiğini göstermez. Harcanan tutar ile taşınmazdaki değer artışı da aynı şey değildir. Kişiye özel bir dekorasyon yüksek maliyetli olsa bile yeniden kiralamada aynı ekonomik yararı sağlamayabilir. Zorunlu onarım gideri veya ayrıca üstlenilmiş ödeme borcu ileri sürülüyorsa bunun hukuki dayanağı, yenilikten doğan değer artışından ayrıca belirlenmelidir.

Tadilat protokolünde ödeme ve erken çıkış nasıl düzenlenebilir?

İş başlamadan hazırlanacak protokol, yalnızca “tadilata izin verildi” cümlesinden ibaret bırakılmamalıdır. Kullanılacak malzemenin niteliği, toplam bütçe, sonradan çıkan ek işlerin kim tarafından onaylanacağı ve ustaya kimin ödeme yapacağı yazılabilir. Kiraya verenin belirli bir katkısı olacaksa bunun götürü bir tutar mı, fatura üzerinden belirli bir oran mı olduğu açıklanmalıdır. İşin tamamlanması, teknik kabul veya belge sunulması gibi ödeme koşulları da belirsiz bırakılmamalıdır.

Kira ilişkisinin öngörülenden erken bitmesi ayrıca düşünülmelidir. Taraflar bir bedelin zaman içinde kiradan karşılanmasını planlıyorsa, çıkış gününde henüz karşılanmamış tutarın nasıl hesaplanacağını düzenleyebilir. Bu kayıt, erken çıkışın kira bakımından doğuracağı diğer sonuçlarla karıştırılmamalıdır. Aynı protokolde kalan demirbaşların listesi, söküm yöntemi ve sonradan ortaya çıkan hasarın inceleme biçimi de yer alabilir. Ustanın işi eksik yapması hâlinde kimin hangi sözleşmeye dayanarak talepte bulunacağı açıklığa kavuşturulursa, kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmanın yükleniciyle olan ilişkiyi otomatik çözdüğü sanılmaz.

Yazılı izin varsa çıkarken her şeyi eski hâline döndürmem gerekir mi?

TBK 321 bu konuda kiracı lehine açık bir sınır getirir: Yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, eski durumuyla geri vermeyi ayrıca yazılı kararlaştırmamışsa bunu isteyemez. Örneğin izin verilen zemin kaplamasının mutlaka sökülmesi gerektiği, yalnızca kiraya verenin sonradan fikrini değiştirmesiyle kabul edilemez. Ancak rızanın kapsamı ile teslim sırasında mevcut durumun aynı olup olmadığı araştırılır.

İzin belgesinde “kira sonunda önceki hâline getirilecektir” kaydı varsa, yapılacak iş ve sorumluluk buna göre değerlendirilir. Belirsiz bir eski hâle getirme cümlesi, taşınmazdaki her eskimenin kiracıya yüklenmesi için yeterli görülmemelidir. TBK 334 uyarınca sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir. İzin verilen değişikliğin korunması, çalışmanın kötü yapılmasıyla oluşan ayrı bir zararın da kabul edildiği anlamına gelmez.

İzin almadan yaptığım değişiklik için hangi riskler doğar?

Yazılı izin bulunmaması, özellikle yapıya müdahale eden işlerde kiracının durumunu güçleştirir. Kiraya veren, sözleşmeye aykırı kullanım ve zarar iddiasında bulunabilir; eski durumun sağlanmasını veya kanuni şartları varsa sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Bununla birlikte her izinsiz değişiklik, aynı ağırlıkta sonuç doğurmaz. Duvara sabitlenen küçük bir raf ile taşıyıcı sisteme müdahalenin teknik ve hukuki değerlendirmesi aynı olamaz.

TBK 316 bakımından konut ve çatılı işyerlerinde aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtar ve kanuni koşullar önemlidir; ağır zarar veya çekilmezlik gibi özel durumlar ayrıca değerlendirilir. Kiraya verenin rızası, belediyeden veya başka yetkili merciden alınması gereken iznin yerini tutmaz. Ortak alan, cephe ve bina güvenliğiyle ilgili müdahalelerde kat mülkiyeti ve imar kuralları da incelenmelidir. Kiracı, malikle anlaşmış olmasını bütün bu izinlerin tamamlandığı şeklinde yorumlamamalıdır.

Tadilat bedelini kiradan kendim düşebilir miyim?

Tadilat faturası bulunması, kira ödemesini aynı miktarda azaltma yetkisi vermez. Özellikle tercih üzerine yapılan yenilemede, kiraya verenin ödeme borcu doğmamış olabilir. Buna rağmen kira eksik yatırılırsa bu kez kira borcu ve temerrüt tartışması ortaya çıkar. Ödeme sorununun, tadilat konusundaki haklılık iddiasından ayrı bir uyuşmazlık hâline gelmesi mümkündür.

Masrafın kiradan karşılanması kararlaştırılacaksa aylar, tutarlar, fatura şartı ve kalan borç açık yazılmalıdır. “İlk aylarda kira alma” gibi sözlü ifadelerle yetinilmemelidir. Ayıba ilişkin zorunlu onarımda uygulanabilecek kanuni olanaklar ise farklı şartlara bağlıdır; bunlar her dekorasyon giderine taşınamaz. Bir mahsup veya takas yapılmadan önce alacağın kaynağı ve muacceliyeti ile karşılıklı beyanların etkisi incelenmelidir.

Takılan klima, dolap veya bölmeleri söküp götürebilir miyim?

Kiracının getirdiği bağımsız bir eşya ile binaya bütünleşmiş tesisat aynı değildir. Sökme sırasında taşınmaza zarar verilip verilmeyeceği, kira başlangıcındaki demirbaş listesi ve yapılan yazılı anlaşma birlikte değerlendirilir. Bir eşyanın bedelini kiracının ödemiş olması, herhangi bir yöntemle sökerek götürmesini tek başına haklı kılmaz. Elektrik, su ve iklimlendirme bağlantılarının güvenli biçimde ayrılması da gerekir.

En uygun yöntem, çıkıştan önce hangi eşyanın kalacağını, hangisinin söküleceğini ve bağlantı noktalarının nasıl teslim edileceğini yazılılaştırmaktır. Teslim tutanağına marka veya adet bilgisi eklenebilir. Taşınmazda bırakılan eşyanın karşılığı ödenecekse tutar ile ödeme günü ayrıca belirtilmelidir. Kiracının “nasıl olsa bedelini alamayacağım” düşüncesiyle taşınmaza zarar veren bir söküm yapması, ödeme tartışmasını zarar sorumluluğuna dönüştürebilir.

Tadilattan önce ve uyuşmazlık çıktığında hangi belgeleri hazırlamalıyım?

Dosya, yalnızca ustadan alınan toplu bir fiyat teklifinden oluşmamalıdır. İzin verilen iş, fiilen yapılan iş ve ödenen tutar karşılaştırılabilir olmalıdır. Tarihli fotoğraflar aynı açıdan çekildiğinde değişiklik ile kullanım kaynaklı bozulmayı ayırmak kolaylaşır. Teknik bir sorun varsa uzman incelemesi, hasarın nedeni ve onarım yöntemi konusunda daha sağlıklı bir değerlendirme sağlayabilir.

• Kira sözleşmesi, ekleri ve girişteki demirbaş veya durum tutanağı.
• Yazılı rıza, onaylı çizim, iş kalemleri ve masraf paylaşımı anlaşması.
• Önceki ve sonraki durumu gösteren tarihli fotoğraflar ile arıza bildirimleri.
• Teklif, iş sözleşmesi, ayrıntılı fatura ve banka ödeme belgeleri.
• Gereken izinler, teknik raporlar ve yükleniciyle yapılan yazışmalar.
• Çıkış tarihine ilişkin yazışmalar, teslim tutanağı ve karşı tarafın talepleri.

Teslim sırasında talep edilen söküm veya tamir nasıl incelenmelidir?

Kiraya verenden, hangi değişiklik için ne istediğini kalem kalem açıklaması istenmelidir. İzinli değişiklik, olağan eskime, kötü işçilik ve kiracının kullanımından doğan zarar ayrı tutulmalıdır. Önceden var olan bir sorunun yeni tadilata bağlanıp bağlanmadığı da kontrol edilir. Tamir teklifinde taşınmazı önceki durumuna getirme ile daha üst nitelikte yenileme bedellerinin birbirine karışmaması gerekir.

TBK 335, geri vermede kiralananın gözden geçirilmesini ve kiracının sorumlu tutulduğu eksikliklerin hemen yazılı bildirilmesini düzenler; olağan incelemede görülemeyen eksikliklerde öğrenmeden sonraki bildirim ayrıca önemlidir. Bu nedenle teslim tutanağına itirazlı kalemler açıkça yazılmalı; genel bir borç kabulü veya bütün taleplerden vazgeçme içeren metin imzalanmadan kapsamı anlaşılmalıdır. Fotoğraf ve tutanak, anahtarın hangi durumda teslim edildiğini birlikte göstermelidir.

Varsayımsal bir Antalya işyeri örneğinde sonuç nasıl değişebilir?

Tamamen varsayımsal olarak, Antalya’da kiraladığı ofise cam bölme yaptırmak isteyen kiracıyı düşünelim. Kiraya veren iş listesini imzalayarak onaylamış, fakat masraf ödeme veya çıkışta söküm şartı yazılmamış olsun. Kiracı yalnızca bölmelerin ofisin değerini artırdığı gerekçesiyle bedel isteyemez; kiraya veren de izin verdiği değişikliğin eski hâle getirilmesini ayrıca yazılı anlaşma olmadan isteyemez. Bölmenin güvenli olmayan montajından doğan hasar ise ayrı incelenir.

Aynı örnekte imzalı ekte “bölmeler çıkışta sökülür, bağlantı yerleri onarılır” denmişse teslim yükümlülüğü değişir. “Bedelin yarısı belge karşılığı ödenir” kaydı bulunması da farklı bir ödeme değerlendirmesi gerektirir. Bu örnek bir dava sonucu veya gerçek dosya anlatımı değildir; aynı tadilatın, izin ve ödeme hükümlerine göre neden farklı ele alınabileceğini gösterir.

Anlaşma sağlanmazsa başvuru süreci nasıl hazırlanır?

Önce talebin niteliği belirlenmelidir: Yazılı masraf anlaşmasının uygulanması mı, izinli değişikliğin korunması mı, yoksa zarar bedelinin reddi mi istenmektedir? Karşı tarafa gönderilecek açıklama, her iş kalemini ilgili belgeyle eşleştirmelidir. Tadilat alacağı veya eski hâle getirme tartışması kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa, dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun 18/B kapsamındaki zorunlu arabuluculuk değerlendirilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevi de gözetilir.

Arabuluculukta yalnızca toplam tutar konuşulması yerine söküm, teslim, kalan eşyalar ve ödeme takvimi birlikte çözülebilir. Teknik durumun değişmesi veya delilin kaybolması ihtimali varsa delilin korunması ayrıca ele alınmalıdır. İnceleme, faturaların toplamına değil; yazılı rıza, üstlenilen borç ve teslim yükümlülüğünün birbirini nasıl tamamladığına dayanmalıdır.