Kiralık Evde Ciddi Arıza Var: Onarımı Kim Yaptırır, Masraf ve Kira İndirimi Nasıl İstenir?

Her arıza aynı hukuki sorunu doğurmaz

Kiralık evde sürekli su sızması, kullanılamayan bir elektrik tesisatı veya temel işlevini yerine getirmeyen bir donanım, yalnızca konfor eksikliği olmayabilir. Kiracının taşınmazı sözleşmedeki amaca uygun kullanmasını etkileyen ciddi bir sorun, ayıp hükümlerini gündeme getirebilir. Buna karşılık her küçük bakım ihtiyacı, kiraya verene yüklenebilecek büyük onarım veya kira indirimi sebebi sayılmaz. İlk adım, bozukluğun niteliğini ve kullanım üzerindeki somut etkisini belirlemektir.

Sorunun kaynağı da önemlidir. Tesisatın eskimesi, bina ortak yerindeki eksiklik, önceki onarım hatası ve kiracının kendi davranışından doğan zarar farklı değerlendirme gerektirir. Aynı görünür sonuç, farklı teknik nedenlerden kaynaklanabilir. Tavandaki nemi yalnızca fotoğraftan görerek kimin sorumlu olduğunu kesinleştirmek yerine, mümkün olduğunda kaynağını gösteren teknik kayıt hazırlanmalıdır.

Bu rehber, özellikle kira ilişkisi devam ederken ortaya çıkan ayıp ve onarım ihtiyacına odaklanır. Kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu ile kiracının kullanım yükümlülükleri birlikte incelenir. Kiracının istediği dekorasyon değişikliği, rutin temizlik veya tercih ettiği yenileme ile ayıbın giderilmesi aynı işlem değildir.

Sözleşmede taşınmazın kullanım amacı özellikle belirlenmişse arızanın etkisi bu amaca göre de okunmalıdır. Konut olarak kiralanan yerde temel yaşam alanlarının kullanımıyla, belirli bir faaliyet için kiralanan işyerindeki teknik ihtiyaçlar aynı değildir. Kiracının sonradan eklediği bir cihazın kapasite talebiyle mevcut sistemin sözleşmedeki kullanım için yetersizliği ayrılmalıdır. Hangi özelliğin vaat edildiği ve sorun çıkmadan önce fiili kullanımın nasıl olduğu dosyada gösterilir.

TBK 305–308 hangi hakları birbirinden ayırır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi, sonradan ayıplı hale gelen kiralananda giderim, ayıpla orantılı kira indirimi ve zarar taleplerine ilişkin çerçeveyi kurar; önemli ayıpta fesih hakkı ayrıca saklıdır. Bu haklar aynı sonucu istemez. Onarım taşınmazı kullanılabilir hale getirmeyi, indirim azalan kullanım karşılığını düzeltmeyi, tazminat ise koşulları varsa doğan zararı karşılamayı amaçlar.

TBK 306, uygun sürede giderim istemi ve şartları oluştuğunda ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesiyle ilgili düzenleme içerir. TBK 307 indirim dönemini ve kullanım etkisini; TBK 308 ise ayıptan doğan zararlarda kusura ilişkin düzeni ilgilendirir. Tek bir faturanın varlığı, bütün bu taleplerin aynı tutarda kabul edileceği anlamına gelmez. Her birinin dayanağı ve hesabı ayrılmalıdır.

Kiracının hedefi açık olmalıdır: arızanın düzeltilmesini mi, geçmiş kullanım kaybının karşılığını mı, yaptığı masrafı mı istiyor? Birden fazla talep bulunabilir; fakat aynı kaybın farklı adlarla iki kez hesaplanmaması gerekir. Talep kurulmadan önce onarımın yapılıp yapılmadığı ve sorunun halen sürüp sürmediği de belirlenmelidir.

Kiraya verene yapılan bildirim neyi açıklamalı?

Bildirimde yalnızca ev kötü durumda demek yerine sorunun yeri, ilk fark edildiği tarih ve kullanıma etkisi anlatılmalıdır. Hangi oda veya donanım etkileniyor? Sorun sürekli mi, belirli şartlarda mı ortaya çıkıyor? Daha önce geçici müdahale yapılmış mı? Fotoğraf, servis tespiti veya yönetim yazısı varsa eklenebilir. Kiraya verenin sorunu öğrenmesini sağlayan kaydın tarihi ve içeriği korunmalıdır.

Telefonla konuşulmuşsa sonrasında görüşmeyi doğru biçimde özetleyen yazılı bir kayıt oluşturmak yararlıdır. Karşı tarafın cevabı da saklanır. Sorunun yalnızca emlakçıya veya apartman görevlisine söylenmesiyle kiraya verenin haberdar edildiği varsayılmamalıdır. Aracı kişinin hangi sıfatla iletişimi yürüttüğü ve bildirimin asıl muhataba ulaşıp ulaşmadığı açıklığa kavuşturulur.

Bildirimin amacı yalnızca ileride delil üretmek değildir; onarımın gerçekleşmesini sağlayacak bilgiyi de vermektir. İnceleme için uygun zaman, erişim koşulları ve varsa teknik aciliyet belirtilmelidir. Sorunun küçük gösterilmesi de gereksiz büyütülmesi de çözümü zorlaştırır. Bildirim ile daha sonra ileri sürülen iddialar birbirini desteklemelidir.

Uygun onarım süresi her arızada aynı değildir

Kanundaki uygun süre, bütün arızalar için sabit gün sayısı bulunduğu anlamına gelmez. Sorunun tehlikesi, taşınmazın kullanılabilirliği, teknik işin kapsamı ve malzemeye erişim değerlendirilir. Bir kapı kolunun değiştirilmesiyle ana tesisatın yenilenmesi aynı hazırlığı gerektirmeyebilir. Buna karşılık açık bir güvenlik riski bulunan sorun, olağan programlama gerekçesiyle belirsiz zamana bırakılamaz.

Kiraya veren onarım öneriyorsa neyin ne zaman yapılacağı açıklaştırılmalıdır. Sadece usta gelecek denilmesiyle tarih ve kapsam belirlenmiş olmaz. Geçici müdahale yapılmışsa bunun kalıcı giderim mi yoksa yeni incelemeye kadar alınan önlem mi olduğu kaydedilir. Sonradan tekrar eden arızada önceki müdahalenin ne olduğu bu şekilde anlaşılır.

Kiracı da inceleme ve gerekli çalışmaya ilişkin makul erişim düzenini açıklığa kavuşturmalıdır. Randevular, ertelenme nedenleri ve işin yapılamamasına ilişkin açıklamalar saklanır. Kiraya verenin hiçbir şey yapmadığı iddiasıyla kiracının müdahaleye izin vermediği savunması aynı dosyada çıkabilir. Gerçek işlem akışı bu nedenle tarafsız biçimde kaydedilmelidir.

Kiracının yaptırdığı işin bedeli hangi kapsamda istenebilir?

Kiracı bazı şartlarda ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir; ancak istediği bütün yenilemeleri yapıp toplam faturayı doğrudan kiradan düşebileceğini varsaymamalıdır. TBK 306 kapsamındaki koşullar, uygun giderim talebi, geçen süre ve yaptırılan işin gerçekten ayıpla bağlantısı birlikte incelenir. Acil önlemlerle kalıcı ve kapsamlı yenileme ayrı değerlendirilmelidir. Somut olayın gerektirdiği işlem sırası baştan planlanmalıdır.

Teklif ve faturada iş kalemleri ayrı gösterilmelidir. Ayıbı gidermek için gereken parça veya işçilikle kiracının ayrıca tercih ettiği daha yüksek standart ayrıştırılır. Eski donanımı gerekli ölçüde onarmak ile bütün sistemi genişletmek aynı masraf değildir. Yaptırılan işin ihtiyaçla orantısı ve fiyatın dayanağı, karşı tarafın değerlendirebileceği şekilde açıklanmalıdır.

İş tamamlandığında servis raporu, önceki ve sonraki durum, fatura ve ödeme belgesi birlikte saklanır. Yalnızca bir ustaya elden para verildiğinin söylenmesi hesap tartışmasını zorlaştırabilir. Hangi işlem için kimden hizmet alındığı anlaşılmalıdır. Sökülen parça veya eski durumun teknik inceleme bakımından önemi varsa müdahaleden önce bunu korumanın uygun yolu değerlendirilir.

Masraf dosyasında ölçüm, parça ve işçilik bilgisi mümkün olduğunca açık olsun. Aynı faturada hem zorunlu onarım hem isteğe bağlı yenileme bulunuyorsa bunların bedeli ayrıştırılır. Ustanın yalnızca kiracının anlatımını tekrar eden açıklamasıyla kendi yaptığı teknik gözlem farklıdır. Raporun neyi bizzat tespit ettiği anlaşılmalıdır. Onarımın başarısız olması halinde ikinci işin neden gerekli hale geldiği ayrıca açıklanır.

Kira indirimi, onarım faturasının başka adı değildir

Kira indirimi tartışmasında temel veri, ayıbın kullanım değerini ne ölçüde azalttığıdır. Bir odanın geçici olarak kullanılamaması ile konutun tamamının işlevini yitirmesi aynı oranı doğurmaz. İndirim tutarı kiracının yaptığı masrafla otomatik olarak eşit değildir. Onarım ucuz olsa da kullanım etkisi büyük olabilir; pahalı bir işin etkisi ise kısa bir dönemle sınırlı kalabilir.

TBK 307 bakımından ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesi ve giderildiği dönem önem taşır. Bu nedenle ilk bildirim, teknik inceleme, müdahale ve sorunun fiilen bittiği tarih ayrı kaydedilir. Talep edilen dönemin tamamında aynı kullanım etkisi sürdü mü sorusu cevaplanmalıdır. Belirli bir ayın kirasını bütünüyle istememekle uygun oranlı indirim talebi aynı değildir.

Kirayı tek taraflı tamamen kesmek, onarım veya indirim isteminin güvenli karşılığı olarak görülmemelidir. Ödeme yükümlülüğü ve karşı alacak tartışması ayrı incelenir. Yapılacak mahsup veya ödeme açıklaması somut belgeler ve hukuki koşullar üzerinden değerlendirilmelidir. Kira borcu nedeniyle takip gelirse ayıp görüşmeleri sürüyor diye resmi süreler gözden kaçırılmaz.

Eşyaya zarar ve diğer kayıplar ayrıca belgelenmeli

Su sızıntısıyla mobilyanın zarar görmesi, geçici konaklama gideri veya işyerinde belirli bir kayıp iddiası ortaya çıkabilir. TBK 308, kiraya verenin kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı karşılaması yönünde düzenleme içerir. Bununla birlikte ayıp bulunduğunun söylenmesi her talep edilen zarar kaleminin doğduğunu veya aynı olaydan kaynaklandığını tek başına göstermez.

Zarar gören eşyanın durumu, hangi olayda etkilendiği, onarım imkânı ve varsa önceki kusuru belirlenir. Yeni ürünün satış ilanı, eski eşyanın uğradığı zararın doğrudan hesabı sayılmamalıdır. Giderin gerçekten yapıldığı ve neden gerekli olduğu açıklanır. Sigortadan veya başka kişiden aynı zarar için ödeme alınmışsa bunun da hesaba etkisi değerlendirilir.

İşyerinde gelir kaybı ileri sürülüyorsa beklenen ciroyu kesin zarar gibi yazmak yeterli değildir. Kullanımın hangi gün ve hangi bölümde etkilendiği, işin başka yerde sürüp sürmediği ve kayıtların ne gösterdiği araştırılır. Teknik ve mali değerlendirme ihtiyacı belirlenir. Varsayımsal kazançla gerçekleşmiş kayıp birbirine karıştırılmamalıdır.

Onarım başlamadan delil kaybı ihtimalini düşünün

Arızayı gidermek için duvar açılması veya tesisatın değiştirilmesi, sorunun önceki durumunu ortadan kaldırabilir. Müdahale öncesinde görüntü ve teknik tespit hazırlanması bu nedenle önemlidir. Uyuşmazlık ciddi ise delil tespiti gibi yargısal imkânların gerekip gerekmediği değerlendirilir. Bu değerlendirme, tehlikeyi azaltmak için gerekli acil müdahalenin süresiz ertelenmesi anlamına gelmez.

Fotoğrafta tarih, mekân ve sorunun kapsamı anlaşılmalıdır. Tek bir yakın çekim, hangi ev veya hangi alanın gösterildiğini açıklamayabilir. Teknik uzmana bütün ilgili geçmiş anlatılır; yalnızca istenen sonucu destekleyen bilgi seçilmez. Çalışma sonrasında sorunun devam edip etmediği de ayrıca kaydedilir.

Varsayımsal örnek: Tekrarlayan tesisat sızıntısı

Tamamen varsayımsal olarak, Antalya’daki bir konutta aynı duvarın kısa aralıklarla yeniden ıslandığını düşünelim. Kiracı sorunu yazılı bildirmiş, ilk müdahaleden sonra tekrar sızıntı oluşmuş olsun. Kiraya veren üst komşuyu, üst komşu ise ortak tesisatı sorumlu gösteriyor. Kiracı bu sırada odanın bir bölümünü kullanamıyor ve dolabının zarar gördüğünü söylüyor.

İncelemede kaynağı belirleyen teknik tespit ile tarihli bildirimler bir araya getirilir. İlk müdahalenin neyi kapsadığı araştırılır. Yeni onarım masrafı, kullanım indirimi ve dolap zararı ayrı hesaplanır. Bütün talepler aynı toplam içinde eritilmez. Kira ilişkisindeki sorumluluk ile başka kişilere yöneltilebilecek talepler birlikte değerlendirilir. Örnek gerçek bir dosyaya dayanmaz ve belirli bir sonuç garanti etmez.

Başvuru sırası ve belge rehberi

Önce somut ayıp, bildirim, giderim talebi ve mevcut durum açıklığa kavuşturulur. Talep edilen sonuçla ilgili belgeler hazırlanır. Kira uyuşmazlığında dava düşünülüyorsa dava şartı arabuluculuk, talebin niteliği ve istisnalar ayrıca değerlendirilir. Yönetim veya sigorta başvurusu yapılmış olması kira uyuşmazlığına ilişkin bütün usul işlemlerinin tamamlandığını göstermez.

Uzlaşmada işin kapsamı, yapılma tarihi, erişim düzeni ve masrafı kimin karşılayacağı açık yazılmalıdır. Geçmiş kullanım kaybı veya eşya zararının da kapatıldığı ileri sürülecekse bu kalemler ayrıca belirtilmelidir. Yalnızca onarım yapıldı cümlesiyle tüm hesaplaşmanın bittiği düşünülmemelidir.

Ödeme veya masraf karşılığı anlaşılırken tarihin ve hangi işin karşılandığının belirtilmesi yararlıdır. Kısmi ödeme yapıldıysa kalan uyuşmazlık kalemleri ayrı gösterilir. Bir ödemenin hem onarım hem kullanım kaybı hem eşya zararı için tam çözüm sayıldığı varsayımı, tarafların açıkça aynı kapsamda anlaşması olmadan kurulmaz.

• Kira sözleşmesi ve ilgili teslim kayıtları
• Ayıbın tarihli fotoğrafları ve teknik tespitler
• Bildirimler, cevaplar ve müdahale randevuları
• Teklif, servis raporu, fatura ve ödeme belgeleri
• Kullanım kaybı dönemi ile ayrı zarar kalemlerinin kayıtları

Sık sorulan sorular

Evde arıza varsa kirayı ödemeyebilir miyim? Ayıp nedeniyle talep edilebilecek haklarla ödeme yükümlülüğünün nasıl ilişkilendirileceği ayrıca incelenir. Her arıza, tüm kirayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Usta çağırıp faturayı ev sahibine göndermem yeterli mi? Bildirim, uygun giderim imkânı, işin gerekliliği ve masrafın kapsamı önemlidir. Fatura tek başına bütün koşulları kanıtlamaz.

İndirim için mutlaka evin tamamen kullanılamaması mı gerekir? Kullanımın azalmasıyla bütünüyle ortadan kalkması farklıdır. Somut etkiye uygun dönem ve oran değerlendirilir.

Sorun ortak alandan kaynaklanıyorsa kira ilişkisi önemsiz mi olur? Teknik kaynağın başka yerde olması, sözleşmeden doğan hakların incelenmesini gereksiz kılmaz. Taraflar ve farklı sorumluluk ilişkileri belirlenmelidir.