On yıldır oturmakla on yıllık uzama süresi aynı değildir
Kiraya verenin uzun süredir devam eden konut kirasını sona erdirmek istemesi durumunda, ilk soru yalnız kiracının kaç yıldır evde bulunduğu değildir. TBK 347’deki on yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmenin başlangıcından itibaren gelişigüzel sayılan on takvim yılıyla aynı anlamı taşımaz. İlk kararlaştırılan süre ve onu izleyen yıllık uzamalar ayrı belirlenir. Ayrıca sona erdirilmek istenen dönem ve önceden yapılması gereken bildirim dikkate alınır.
Bu yazı, ihtiyaç, kira borcu veya tahliye taahhüdü gibi başka bir sebebe dayanmadan kullanılabilecek süreye bağlı sona erdirme yoluna odaklanır. Kiracıya herhangi bir kusur yüklenmemesi, kanuni koşulların aranmayacağı anlamına gelmez. Kirayı düzenli ödeyen bir kiracı açısından da bu yolun koşulları ayrı incelenebilir. İnceleme, tarafların birbirinden memnun olup olmadığı yerine sözleşmenin hukuki yapısını ve tarihlerini ortaya koymalıdır. Yanlış başlangıç tarihi üzerine kurulan bir ihtar, çok uzun kiracılık ilişkilerinde bile beklenen sonucu sağlamayabilir.
Düzenlemenin kapsamı: konut ve çatılı işyeri kiraları
TBK 347 konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin özel düzenlemedir. Boş arsa, ürün kirası veya başka kullanım ilişkilerinin aynı hükümler altında olduğu varsayılmamalıdır. Önce kiralananın niteliği ve sözleşmenin gerçek konusu belirlenir. Belgedeki işyeri kelimesi tek başına yeterli olmayabilir; taşınmazın yapısı, kullanım amacı ve ilişkiye uygulanacak kurallar birlikte değerlendirilir.
Bir konutun zaman içinde büro gibi kullanılmaya başlanması veya birden fazla bağımsız bölümün tek sözleşmede bulunması kapsam incelemesini karmaşıklaştırabilir. Hangi yerin tahliyesinin istendiği açık yazılmalıdır. Depo, açık alan ve kapalı bölümden oluşan bir işletmede bütün ilişkiyi yalnız konut örneği üzerinden hesaplamak doğru değildir. Bu nedenle süre tablosu hazırlanırken taşınmazın tanımı da dosyanın başına eklenir. On yıllık yolun uygulanamadığı bir ilişkide, tarihleri doğru toplamak tek başına hukuken uygun sona erdirme yolu yaratmaz. Kapsam kontrolü aritmetik hesaptan önce gelir.
Belirli süreli sözleşmede ilk dönem ayrı tutulur
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde kiraya veren yalnız kararlaştırılmış sürenin bittiğini söyleyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracının kanuni düzen içinde devam etmesiyle oluşan yıllık uzamalar önem taşır. On yıllık uzama hesabında başlangıçtaki bir, üç veya beş yıllık kararlaştırılmış süreyle sonraki uzamalar birbirinden ayrılır. Bu ayrım, aynı tarihte başlamış fakat ilk süreleri farklı iki sözleşmenin aynı sonuca götürmemesine neden olabilir.
Dosyada ilk sözleşmenin bütün sayfaları görülmelidir. Süre hanesinin boş olması, tarafların yazılı olmayan anlaşmaları veya ek protokoller değerlendirmeyi etkileyebilir. Yalnız banka açıklamasında kira yazması sözleşmenin başlangıçtaki süresini kanıtlamaz. Başlangıç günüyle fiilî taşınma günü de farklı olabilir. Anahtar teslim tarihi, sözleşmede kararlaştırılan başlangıçla uyumlu biçimde incelenir. Taraflar birden fazla tarih ileri sürüyorsa hesap her olasılık için açık gösterilebilir; kesin olmayan bir tarih sessizce doğru kabul edilip bütün sonraki yıllar onun üzerine kurulmaz.
On yıllık uzamadan sonraki dönem ve üç aylık bildirim
TBK 347, on yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmasını öngörür. Böylece yalnız on yıllık uzamanın dolması değil, sona erdirmenin yöneltildiği izleyen yıllık dönem ve bildirimin zamanında yapılması da önem kazanır. Üç ay, sözleşme ne zaman biterse bitsin bildirimin ardından hemen tahliye edilecek genel bir bekleme süresi değildir.
Hesapta önce ilk sürenin bitimi, sonra on yıllık uzama çizgisi ve ardından hedeflenen uzama yılının sonu gösterilir. Bildirim için geri sayım bu hedef tarihe göre yapılır. Kiraya veren koşulları taşıyorsa daha sonraki uygun uzama yılı için de değerlendirme yapılabilir; ilk fırsatın kullanılmamış olması bütün hakkın kalıcı kaybı şeklinde anlaşılmamalıdır. Buna karşılık yakın tarihte biten herhangi bir ayı dönem sonu kabul etmek doğru değildir. Dönemler sözleşmenin takvimine bağlıdır. Her yıl ocak veya aralık esas alınarak standart ihtar tarihi üretilmemelidir.
Belirsiz süreli sözleşmede aynı toplama yöntemi uygulanmaz
Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren bakımından TBK 347, kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimini düzenler. Bu yapı, belirli süreli sözleşmenin ilk dönemine on yıllık uzama ekleme hesabından farklıdır. Genel fesih dönemi ve bildirim kuralları birlikte incelenir. Bu yüzden belirsiz süreli ilişkiye belirli süreli örnekteki bütün yılları aynen eklemek veya onuncu yılın dolduğu gün derhâl boşaltma sonucu çıkarmak doğru olmaz.
Taşınmaz kiralarında genel kurallardaki altı aylık dönem ve üç aylık bildirim çerçevesi, sözleşme ve yerel âdetle birlikte değerlendirilir. Kiracının yıllardır aynı yerde bulunması ilişkinin mutlaka başlangıçtan beri belirsiz süreli olduğunu göstermez. Kanun gereği yıllık uzamış belirli süreli konut sözleşmesiyle baştan belirsiz süreli kurulmuş sözleşme ayrılmalıdır. Eldeki belgeye yalnız süresiz yazılmışsa bu ifadenin gerçek anlaşma ve diğer hükümlerle ilişkisi okunur. Hukuki tür yanlış belirlenirse başlangıç tarihi doğru bilinse bile sona erme ve bildirim tarihleri hatalı hesaplanabilir.
Sonradan imzalanan belge süre hesabını etkiler mi?
Uzun kira ilişkilerinde taraflar her yıl yeni bir kâğıt imzalayabilir veya yalnız kira bedelini güncelleyen bir protokol hazırlayabilir. Böyle bir belgenin etkisi başlığına bakılarak belirlenmez. Gerçekten yeni bir sözleşme kurulup kurulmadığı, önceki ilişkinin hangi koşullarla devam ettiği ve tarafların ortak iradesi incelenir. Her imza otomatik olarak bütün geçmişi sıfırlar veya hiçbir yeni belge hesabı etkilemez şeklindeki iki kesin yaklaşım da dosyanın ayrıntılarını yok sayar.
Bu nedenle bütün sözleşmeler tarih sırasıyla yan yana getirilir. Taraf, kiralanan yer, başlangıç ve bitiş bilgileri karşılaştırılır; sadece bedelin değiştiği belgeler ayrıca işaretlenir. Yeni malik gelmesi de mevcut kira ilişkisinin geçmişinin kendiliğinden silindiği varsayımına dayanak yapılmamalıdır. Kira bedelinin tespitiyle ilgili mahkeme kararı bulunması ise farklı bir hukuki işlem olabilir. Bir belgeye dayanılarak süre yeniden sayılacaksa bunun gerekçesi açık kurulmalıdır. Aksi hâlde yalnız son imzalı sayfayı kullanmak, ilişkinin gerçek başlangıcını ve uzama düzenini görünmez bırakabilir.
Yazılı bildirimde içerik kadar ulaşma zamanı önemlidir
TBK 348, bu kiralarda fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Bildirimde hangi sözleşmenin hangi dönem sonunda sona erdirilmek istendiği anlaşılmalıdır. Noterde evrak hazırlanmasıyla bildirimin kiracıya hangi tarihte ulaştığının belgelenmesi ayrı işlemlerdir. Süre hesabında yalnız düzenleme veya gönderme tarihine bakılması yeterli olmayabilir. Gönderinin iade edilmesi, farklı adrese çıkarılması veya tebliğ usulü dosya üzerinden kontrol edilir.
Bildirimin içeriğinde tarih hatası bulunması daha sonra uyuşmazlık yaratabilir. Örneğin mevcut sözleşmeyle ilgisiz bir başlangıç tarihi veya yanlış bağımsız bölüm yazılması, karşı tarafın neye cevap vereceğini belirsizleştirebilir. Birden fazla kiracı veya sözleşmeye taraf olan eş gibi özel durumlar varsa bildirimin muhatapları ayrıca incelenir. Konutun adresinin bilindiği düşünülerek taraf sıfatları atlanmamalıdır. Hazırlık aşamasında sözleşme, kimlik ve adres bilgileri karşılaştırılıp bildirimden sonra da tebliğ evrakı saklanmalıdır. Gönderinin takip ekranı yararlı olsa da tam tebligat belgesinin yerini her durumda tutmaz.
Varsayımsal takvim: bir yıllık ilk sözleşme nasıl ayrıştırılır?
Tamamen varsayımsal olarak 1 Temmuz 2014 başlangıçlı ve bir yıl süreli konut sözleşmesinin aynı ilişki içinde kesintisiz sürdüğünü, daha sonra hesabı değiştiren yeni sözleşme veya başka bir olay bulunmadığını düşünelim. İlk kararlaştırılmış dönem 2015 yılında biter. Bunun ardından gelen on yıllık uzama çizgisi 2025 yılına ulaşır. Kanundaki izleyen uzama yılı ayrımı dikkate alındığında, örnekte hedeflenen sonraki yıllık dönem sonu 2026 yılına rastlar.
Bu örnekte bildirim, o hedef sona göre en az üç ay önceden ulaşacak biçimde planlanmalıdır; yalnız 2014 başlangıcına on ekleyip 2024 sonucuna gitmek yanlış olur. Gün hesabı yapılırken sözleşmenin dönem sonu ifadesi, bildirimin içeriği ve tebliğ zamanı ayrıca kontrol edilir. Bu nedenle örnek, kişiye doğrudan belirli bir günde tahliye talimatı vermez. İlk sözleşme beş yıllık olsaydı veya sonradan başka hukuki düzenleme yapılsaydı tablo farklılaşabilirdi. Örnek gerçek dosyaya dayanmaz; başlangıç, ilk süre, uzama ve bildirim tarihinin ayrı sütunlar olarak düşünülmesi gerektiğini gösterir.
İhtar geldiğinde kiracı hangi kontrolleri yapmalı?
Kiracı ilk olarak ihtarı görmezden gelmek yerine dayanak sözleşmeyi ve ileri sürülen tarihleri incelemelidir. İhtiyacım yok, kira düzenli ödeniyor savunması bu süreye bağlı yolun koşullarını tek başına cevaplamaz. Buna karşılık ihtarda on yıl doldu denilmesi de hesabın doğru olduğunu kanıtlamaz. İlk sözleşme süresi, yıllık uzamalar, sonraki belgeler ve hedef dönem birlikte kontrol edilmelidir.
Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyaç davasındaki kadar aynı işlevi görmeyebilir; burada esas tartışma farklıdır. Savunmanın yanlış tahliye sebebine göre hazırlanması önemli tarih hatalarını gözden kaçırabilir. Kiracı elindeki eski sözleşmeleri, bedel protokollerini, ödeme kayıtlarını ve gelen bildirimin bütün sayfalarını düzenlemelidir. Hangi tarihe itiraz edildiği açık gösterilir. Sadece yıllardır buradayım ifadesi yerine, örneğin başlangıçta beş yıl kararlaştırılmış olduğunu gösteren belge sunulması hesabı doğrudan ilgilendirir. Bununla birlikte her tarih uyuşmazlığının sonucu değiştireceği varsayılmadan hukuki önem değerlendirilmelidir.
Bildirim sonrası arabuluculuk ve yargısal süreç
Yazılı bildirimle sona erdirme iradesinin açıklanması, kiraya verene kendiliğinden fiilî tahliye yapma yetkisi vermez. Kiracı boşaltmazsa uygun hukuki yol izlenir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamı ve başvurunun zamanı da dosya takvimi içinde değerlendirilir. Bildirim, arabuluculuk son tutanağı ve mahkeme kararı aynı işlevi taşımaz; biri diğerinin eksik koşulunu her durumda tamamlamaz.
Taraflar arabuluculukta teslim tarihi ve mali başlıklar üzerinde anlaşabilir. Böyle bir metinde anahtar teslimi, kullanımın son günü ve varsa ödemelerin neye ilişkin olduğu açık yazılmalıdır. Anlaşma oluşmazsa sözleşmenin niteliği ve süre koşulları yargısal incelemede tartışılabilir. Sürecin ne kadar süreceği veya davanın kesin sonucu baştan garanti edilemez. Kiraya verenin kilit değiştirmesi ya da kiracının sırf ihtar geldi diye kira ödemesini bırakması, hukuki değerlendirmeden farklı sonuçlar doğurabilecek davranışlardır. Mevcut sözleşmesel yükümlülükler, sona ermenin ve teslimin hukuki durumu açıklığa kavuşana kadar kendi koşulları içinde izlenmelidir.
Dava hazırlığında tek bir süre çizelgesi oluşturun
Başlangıç dosyasında ilk kira sözleşmesi, ekleri, sonraki belgeler, tapu değişikliği bilgileri ve fesih bildirimi bulunmalıdır. Her belgenin hangi tarihi kanıtladığı belirtilir. İlişki çok eskiyse yürürlük ve geçiş düzenlemeleri de ayrıca kontrol edilir. Bu tür dosyalarda yalnız bugünkü kanun metnindeki sayıları geçmiş bütün olaylara düşünmeden uygulamak doğru değildir. Geçmişteki bir bildirimin veya davanın varlığı da sonraki işlemlerin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Çizelgede en az başlangıç, ilk sürenin sonu, uzama yılları, hedef sona erme dönemi, bildirim düzenleme ve ulaşma tarihleri ayrı gösterilir. Hesabı değiştirdiği ileri sürülen belgeye kısa açıklama eklenir. Tereddüt bulunan tarih, kesinmiş gibi yazılmaz. Birden fazla senaryo varsa hangi belgenin hangi senaryoyu desteklediği belirtilir. Bu çalışma, hukuki incelemenin yerine geçmez fakat hatanın nerede olabileceğini görünür kılar. Özellikle kira dosyası el değiştirmiş veya taraflardan biri miras yoluyla ilişkiye katılmışsa eski belgelerin eksiksiz temini, yeni yazışmalar kadar önemli olabilir.
Sık sorulan sorular ve ilk karar noktası
On yıldır kiracıyım, hemen çıkarılabilir miyim? Belirli süreli sözleşmede ilk dönemle uzama hesabı ayrılır ve bildirim koşulları incelenir. Üç ay önceden ihtar gelirse her tarihte sözleşme biter mi? Bildirimin yöneltildiği uygun dönem sonu gerekir. Kontrat her yıl yenilendi diye bütün geçmiş sıfırlanır mı? Sonraki belgelerin gerçek hukuki niteliği değerlendirilir. Ev satıldıysa süre baştan mı başlar? Malik değişikliğinin mevcut ilişkiye etkisi ayrıca incelenir.
Kirayı düzenli ödemem bu yolu engeller mi? Süreye bağlı sona erdirme, temerrüt iddiasından farklıdır. İhtar mahkeme kararı mıdır? Değildir; buna rağmen hukuki inceleme ve tarih kontrolü geciktirilmemelidir. İlk karar noktası, takvimde yalnız on yıllık toplam aramak yerine sözleşmenin türünü ve ilk kararlaştırılmış süresini belirlemektir. Sonrasında uzama yıllarıyla bildirim birlikte değerlendirilir. Bu yaklaşım, kiraya verenin henüz oluşmamış bir hakka dayanarak işlem yapmasını da kiracının geçerli olabilecek bildirimi yanlış gerekçeyle göz ardı etmesini de önlemeye yardımcı olur.
Resmî kaynaklar
TBK 347–348, güncel resmî mevzuat metni 6098 sayılı Kanun, TBMM resmî kanun metni İlk sözleşme süresi, uzama ve bildirim hesabına ilişkin resmî yargı metni Eski sözleşmelerde geçiş düzenlemesi ve dönem hesabı Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, resmî açıklamalarMevzuat ve uygulama somut olayın tarihine ve koşullarına göre değişebilir. Hak kaybı yaşamamak için dosyanıza özgü hukuki değerlendirme alın.