Önce satışın gerçekten önalım hakkı doğurup doğurmadığını belirleyin
Bir arsanın, bahçenin veya dairenin diğer paydaşı kendi hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında, kalan paydaş açısından soru yalnız yeni komşunun kim olduğu değildir. Belirli koşullarda satılan payı dava yoluyla edinmeye imkân veren yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Ancak bu hak, her taşınmaz devrini geri alma yetkisi anlamına gelmez. Tapudaki mülkiyet türü, devredilen hakkın niteliği ve alıcının mevcut paydaş olup olmadığı birlikte incelenir.
İlk görüşmede tapu bilgisi ile gündelik anlatım arasındaki fark özellikle önemlidir. Aile içinde herkesin kendisine ait kabul ettiği bir bahçe parçası, tapuda ayrı parsel olmayabilir. Buna karşılık aynı binadaki komşu daireler birbirinden bağımsız mülkiyetler olabilir. Dolayısıyla aynı yerde taşınmaz sahibi olmak, tek başına birbirinin satışında yasal önalım sahibi olmak demek değildir. İnceleme, satın alınmak istenen belirli payın ve bu payın bağlı olduğu taşınmazın güncel kaydı üzerinden yürütülmelidir.
Paylı mülkiyet, elbirliği ve üçüncü kişi ayrımı
TMK 732 kapsamındaki yasal önalım, paylı mülkiyette bir payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılmasıyla ilişkilidir. Paydaşın başka bir mevcut paydaşa satışı ile taşınmaz dışındaki bir kişiye satışını aynı işlem gibi değerlendirmek doğru olmaz. Satış günü tarafların tapudaki sıfatlarının belirlenmesi gerekir. Sonradan edinilen pay veya sonradan değişen ortaklık yapısı, olayın başlangıcındaki hukuki durumu kendiliğinden açıklamaz.
Henüz paylaşılmamış bir mirasın elbirliği hâlindeki malvarlığında ise önce mülkiyet düzeninin açıklığa kavuşturulması gerekir. Mirasçılık belgesindeki oranlar, taşınmaz üzerinde mutlaka bağımsız tasarrufa elverişli paylı mülkiyet hisseleri bulunduğu anlamına gelmez. Satıcı gerçekte bir taşınmaz payını mı, miras payını mı devretmiştir? Resmî işlem belgeleri bu soruya cevap vermeden önalım davasının koşullarının oluştuğu sonucuna varılmamalıdır. Yanlış başlangıç varsayımı, dava bedelinden taraf seçimine kadar bütün hazırlığı etkiler.
2026 dosyasında eski iki yıllık bilgiyi doğrudan kullanmayın
25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, önalım düzenlemesinde önemli değişiklik yaptı. Güncel TMK 733 bakımından hak, usulüne uygun satış bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bununla birlikte geçiş hükmü, değişiklikten önce yapılmış satışlar için önceki düzenlemenin uygulanmasını sürdürür. Bu nedenle internetteki iki yıl açıklaması her dosyada yanlış olmadığı gibi, bütün 2026 başvurularına da taşınamaz.
Dosyada tek bir tarih kutusu yeterli değildir. Satışın resmî tarihi, bildirimin tarihi, bildirimin içeriği ve dava hazırlığının yapıldığı tarih ayrı kaydedilmelidir. Örneğin satışın yılının bilinmesi, geçiş kuralını uygulamak için bazen yetersiz kalır; gün ve ay gerekir. Sürenin son günü tatil, tebligat usulü veya birden fazla satış gibi ayrıntılardan etkilenebileceğinden, yaklaşık takvim hesabıyla son güne kadar beklenmemelidir. Henüz ihtar gelmediği düşüncesi, satıştan başlayan mutlak süreyi durdurmaz.
Noter bildirimi ve duyum aynı dosya belgesi değildir
Kanundaki bildirim düzeninde alıcı veya satıcının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapması öngörülür. Bu yüzden komşudan duyulan satış haberi, telefonda söylenen fiyat ve noter evrakı birbirinden ayrılmalıdır. Hangi belgenin hangi süreyi başlattığı dosya üzerinden değerlendirilir. Hak sahibi açısından en güvenli yaklaşım, satış haberini alır almaz tapu kaydını ve varsa tebligatı temin ederek incelemeye başlamaktır; yalnız bildirimin tartışmalı olmasına güvenerek hareketsiz kalmak değildir.
Bildirimin zarfını, tebliğ mazbatasını ve bütün eklerini saklayın. Birden çok paydaş varsa aynı gönderinin herkese aynı tarihte ulaşmış olduğunu varsaymayın. Satılan payın oranı, alıcı bilgisi ve satışın hangi taşınmazı ilgilendirdiği açıkça karşılaştırılmalıdır. Benzer ada veya parsel numarası bulunan aile taşınmazlarında yanlış dosyanın evrakını kullanmak mümkündür. Elektronik ortamda görüntülenen belge de okunaklı ve bütün sayfalarıyla muhafaza edilmeli; yalnız telefon ekranındaki tarih fotoğrafıyla yetinilmemelidir.
Rayiç bedel değişikliği finansman planını nasıl etkiler?
Güncel TMK 734, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini ve bu bedelle alıcıya düşen tapu giderlerinin verilen kesin sürede nakden yatırılmasını öngörür. Yatırma yeri mahkemece belirlenir ve bedel nemalandırılır. Dolayısıyla eski yazılardaki yalnız tapuda yazılı satış bedelini hazırlamanın yeterli olacağı varsayımı, güncel bir dava bütçesi kurmak için güvenilir değildir. Yükümlülüğün kesin sürede yerine getirilmemesi, davacı adına tescil kararı verilememesi sonucunu doğurabilir.
Bu değişiklik, önalım hakkının ücretsiz veya yalnız dilekçe verilerek kullanılabilen bir seçenek olmadığını daha görünür kılar. Alınacak payın finansmanı, dava giderlerinden ayrı planlanmalıdır. Kullanılabilecek nakit, olası bilirkişi değerlemesi ve satışın kapsamı birlikte ele alınır. Emlak ilanındaki bütün parsel fiyatını satılan hisse oranıyla çarpmak, mahkemenin kabul edeceği rayiç bedeli kesin olarak vermez. Payın hukuki ve fiilî özellikleri değerlendirmeye girebileceğinden, incelemesiz bir rakama göre geri dönülmez borçlanma yapılmamalıdır.
Eski satış ile devam eden eski dava için geçiş kuralları farklıdır
Geçiş düzenlemesinde satış tarihiyle ilgili süre değişikliği ve bedelle ilgili değişiklik aynı biçimde uygulanmamıştır. TMK 733 değişikliği önceki satışlara uygulanmazken, TMK 734 değişikliğinin daha önce açılmış davalara da uygulanacağı belirtilmiştir. Bu iki cümlenin karıştırılması, eski tarihli bir dosyada hem yanlış süreye hem yanlış finansman hesabına yol açabilir. Dava eskiyse her şeyin eski kurala göre devam edeceği şeklinde genel bir kabul yapılmamalıdır.
Rayiç değerlendirmenin hangi tarih esas alınarak yapılacağı da dosyanın açılış tarihine göre hukuki inceleme gerektirir. Güncel resmî yargı metinlerinde değişiklik sonrası davalar ile yürürlük tarihinde derdest bulunan davalar arasında değerleme tarihi ayrımı ele alınmaktadır. Bu yazı, belirli dosyanın değerleme tarihini uzaktan kararlaştırmaz. Önceden alınmış rapor varsa raporun yeni düzenlemeyi karşılayıp karşılamadığı ve mahkemenin ek kararının bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Eski yatırma dekontu tek başına bütün yükümlülüklerin tamamlandığını göstermeyebilir.
Hangi devirlerde aynı yol izlenemez?
Yasal önalımın satışa bağlı yapısı nedeniyle bağışlama, mirasın geçmesi ve satış dışındaki işlemler ayrıca nitelendirilmelidir. İşleme tarafların verdiği ad ile işlemin gerçek niteliği arasında uyuşmazlık varsa bunun ispatı da farklı bir mesele oluşturur. Bir payın aile bireyine devredilmesi tek başına satışın bulunmadığını kanıtlamaz; aynı şekilde tapuda farklı bir işlem bulunmasını hiçbir delil olmadan satış saymak da yeterli değildir.
Güncel düzenleme, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarla cebrî artırma satışlarında önalım kullanılamayacağını belirtir. Özellikle ihale ilanı görüldüğünde, ilanı yapan kurum ve işlemin hukuki dayanağı okunmalıdır. Her açık artırma aynı rejimde değildir. Önalımdan feragat veya belirli satışta haktan vazgeçme belgesi varsa şekli ve kapsamı incelenir. Önceden imzalanmış herhangi bir aile anlaşmasının bütün gelecek satışlarda hakkı ortadan kaldırdığı sonucuna, belgenin metnini görmeden varılmamalıdır.
Fiilî kullanım ve dürüstlük değerlendirmesi nasıl hazırlanır?
Paylı taşınmazlarda bazen yıllardır her paydaşın ayrı kullandığı bölümler bulunur. Bu fiilî düzen, satış sonrası uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir; ancak tek fotoğrafla veya herkes böyle biliyor anlatımıyla çözülemez. Kimin hangi alanı ne zamandan beri kullandığı, diğer paydaşların buna yaklaşımı ve satışa konu payla fiilî alanın ilişkisi araştırılmalıdır. Bir duvar bulunması tapuda yapılmış resmî paylaşmanın yerine geçtiği anlamına gelmez.
Antalya’da aynı parselde tarımsal kullanım ile turizm veya konut beklentisinin iç içe geçtiği yerlerde, kullanım belgeleriyle imar beklentileri kolayca karışabilir. Eski hava görüntüleri, kira ilişkileri, ürün gelirleri ve sınırların geçmişte nasıl kabul edildiğine ilişkin somut bilgiler düzenlenebilir. Bu belgeler tek başına davanın sonucunu garanti etmez; hangi vakıanın tartışılacağını belirginleştirir. Hazırlık sırasında yeni sınır üretmek, karşı tarafın kullanımını engellemek veya mevcut düzeni zorla değiştirmek, delil toplamaktan farklı ve ayrıca sorun yaratabilecek davranışlardır.
Varsayımsal örnek: ucuz görünen payın gerçek dava bütçesi
Tamamen varsayımsal olarak üç paydaşın bulunduğu bir arsada, bir kişinin payını 2026 yılında dışarıdan bir alıcıya sattığını düşünelim. Diğer paydaşlardan biri satış haberini aile grubundaki mesajdan öğreniyor ve resmî senette görünen bedelin düşük olduğunu duyuyor. Satın alma bütçesini yalnız bu söylentiye göre ayırıyor. Oysa ilk yapılacak işlem, mesajdaki rakamı doğru kabul etmek değil; satış belgesini, pay oranını ve bildirim evrakını incelemektir.
İnceleme sonunda dava koşullarının bulunduğu düşünüldüğünde, güncel rayiç bedel yükümlülüğü ayrıca hesaplanır. Paydaşın elindeki para yalnız tapuda yazılı tutarı karşılıyorsa finansman açığı doğabilir. Örneğin arazi üzerindeki yapıların kime ait olduğu veya hangi bölümün kullanıldığı tartışmalıysa değerleme için ek teknik açıklama gerekebilir. Buradaki ders belirli fiyatın düşük veya yüksek olacağı değildir. Hak sahipliği, süre ve bedel birbirinden bağımsız üç kontrol başlığıdır; bunlardan birindeki güçlü görünüm diğerindeki eksikliği ortadan kaldırmaz.
Dava hazırlığında hangi belgeler birlikte bulunmalı?
Başlangıç dosyasında güncel ve geçmiş paydaşları gösteren tapu kayıtları, satışın resmî işlem belgesi, noter bildirimi ve tebliğ evrakı bir arada bulunmalıdır. Bunların yanında hak sahibinin paydaşlığının ne zaman başladığını gösteren edinme belgesi ve varsa feragat ya da kullanım anlaşmaları eklenir. Talep alıcıya karşı yöneltildiği için alıcının doğru belirlenmesi önemlidir. Sadece eski satıcıyla yazışmak, gerekli davanın açılması yerine geçmez.
Belgeleri olay sırasına göre açıklayan kısa bir kronoloji hazırlamak yararlıdır. Belgeyle doğrulanan satış tarihi ile duyuma dayalı öğrenme bilgisini farklı işaretleyin. Finansman planını içeren notu da evrak dosyasına ekleyin: hangi tutar hazır, hangi tutar için zamana ihtiyaç var, mahkemeden kesin süre verilmiş mi? Değerlemeye ilişkin itirazlar somut olmalı; yanlış yüzölçümü, farklı nitelikte emsal veya hesaba katılmayan hukuki özellik ayrı ayrı gösterilmelidir. Genel olarak pahalı bulunduğunu söylemek, rapordaki belirli hatayı açıklamaz.
Payı satın alan kişi bakımından öngörülebilirlik
Yeni alıcı da paylı mülkiyet satışının hukuki riskini işlem öncesinde incelemelidir. Tapu incelemesi, bildirim hazırlığı ve gerçek işlem belgelerinin korunması yalnız satıcıya bırakılacak ayrıntılar değildir. Alıcının satıştan sonra hemen harcama yapması, kullanım düzenini değiştirmesi veya payı yeniden devretmesi uyuşmazlığı karmaşıklaştırabilir. Bu davranışların önalımı kesin olarak ortadan kaldıracağını varsayan bir yatırım planı kurulamaz.
Satışın hangi tarihli rejime girdiği alıcı için de önem taşır. Noter bildiriminin yapıldığının söylenmesi yerine her hak sahibi yönünden evrakın tamamlanması ve tebliğin izlenmesi gerekir. Uyuşmazlık başladığında tarafların uzlaşma görüşmesi yapması mümkündür; fakat görüşme sürüyor diye yasal sürenin durduğu kabul edilmemelidir. Bir anlaşma hazırlanacaksa satış payı, ödenecek bedel, tapu işlemi ve mevcut davanın akıbeti birbirine uyumlu yazılmalıdır. Yalnız mesaj üzerinden fiyat üzerinde anlaşılması bütün hukuki soruları çözmeyebilir.
Sık sorulan sorular ve ilk karar noktası
Tapuda düşük bedel yazıyorsa aynı bedelle alabilir miyim? Güncel rayiç bedel düzenlemesi nedeniyle bu sonuca doğrudan varılamaz. Noter bildirimi gelmediyse sürem hiç başlamaz mı? Bildirimle ilgili kısa süre tartışmasından ayrı olarak satışa bağlı mutlak sınır bulunur; satışın tabi olduğu dönem kontrol edilir. Eski dava açılmışsa yeni düzenleme ilgisiz midir? Bedel değişikliği yönünden devam eden davaları da kapsayan geçiş hükmü vardır.
Her paydaşın satışı engelleme hakkı var mı? Önalımın dava yoluyla kullanım koşulları, satış öncesi genel veto yetkisiyle aynı şey değildir. Ben yalnız bahçenin belirli köşesini istiyorum, o bölümü alabilir miyim? Talebin konusu satılan hukuki paydır; belirli fiziksel alanın mülkiyeti ayrıca incelenir. İlk karar, hemen dava kazanılacağını varsaymak yerine satış belgesini, tarih rejimini ve gerekli bedeli birlikte değerlendirmektir. Böylece hem hak düşürücü süre hem de yerine getirilemeyecek finansman taahhüdü riski görünür hâle gelir.
Resmî kaynaklar
Türk Medenî Kanunu, TMK732–734 ve geçiş hükümleri 7571 değişiklik karşılaştırması, Türkiye Belediyeler Birliği Rayiç bedel ve geçiş uygulamasına ilişkin resmî yargı metni Değerleme tarihi yönünden güncel resmî yargı metniMevzuat ve uygulama somut olayın tarihine ve koşullarına göre değişebilir. Hak kaybı yaşamamak için dosyanıza özgü hukuki değerlendirme alın.