Apartman Aidatı Fazla Geldi: İşletme Projesine ve Kurul Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Aidat tutarına değil, tutarın nasıl oluştuğuna bakın

Apartman veya site aidatının yükselmesi tek başına hukuka aykırılığı göstermez. Buna karşılık yönetimin istediği her rakam da açıklama gerekmeksizin doğru kabul edilemez. İlk soru, talebin hangi döneme ve hangi karara dayandığıdır. Aylık işletme avansı, geçmiş dönem açığı, belirli bir onarım için toplanan para ve gecikme kalemi birbirinden ayrılmalıdır. Bu kalemlerin tamamını aidat başlığı altında toplamak itirazın gerçek nedenini belirsizleştirir.

İnceleme, taşınmazın yönetim düzeniyle başlar. Tek apartman, birden fazla blok ve toplu yapı aynı karar organına veya aynı gider havuzuna sahip olmayabilir. Hangi hizmetin hangi yapıya sunulduğu ve sizin bağımsız bölümünüzün hangi ortak alanla bağlantılı olduğu gösterilmelidir. Bir bloktaki arıza giderinin bütün siteye yansıtılması ile ortak tesisin giderinin paylaşılması aynı soruyu doğurmaz.

Bu rehber, kat malikinin aidat ve işletme projesi incelemesine odaklanır. Kiracı ile malik arasındaki sözleşmesel gider paylaşımı ayrıca ele alınır. Yönetimin tahsil talebine karşı konumunuz ile kira sözleşmesinde masrafı kimin üstlendiği birbirinden farklıdır. Kiracının kat malikleri kurulu kararının iptalini malik gibi isteyebileceği varsayılmamalıdır.

2026 değişikliği: Eski yedi günlük proje itirazı anlatımı güncel değil

7579 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde değişiklik yapılmıştır. İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esastır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; bunun en geç üç ay içinde kurulda onaylanması düzenlenir. Eski metindeki bildirimden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilmesine ilişkin cümle kaldırılmıştır.

Bu nedenle eski bir internet yazısından alınan yedi gün geçerse bütün haklar biter sonucuyla hareket edilmemelidir. Yeni metin, geçici proje ile kurul onayını ayırmayı gerektirir. Elinizde yalnızca yönetici tarafından hazırlanmış bir liste mi, yoksa genel kurul tarafından onaylanmış proje ve karar mı bulunduğunu belirleyin. Belgenin üzerindeki başlık yerine hangi organın hangi tarihte işlem yaptığına bakın.

Değişiklik, yönetimlerin hiçbir geçici avans toplayamayacağı anlamına da gelmez. Önce talebin hukuki dayanağı, projenin durumu ve onay süreci incelenir. Eski dönem borcu ile yeni düzenleme dönemindeki talep aynı zaman çizelgesine yerleştirilmelidir. Bu yazıda güncel düzenleme esas alınır; geçmiş tarihli işlemin hangi kurala tabi olduğu ayrıca değerlendirilir.

Geçici projedeki artış sınırı, her aidat için genel tavan değildir

Yeni düzenlemede mevcut işletme projesi varsa geçici projede öngörülen bedel için, yürürlükteki proje bedeli üzerinden önceki yılın ilan edilen yeniden değerleme oranına bağlı bir sınır yer alır. Bu, kurulun usulüne uygun onayladığı bütün giderlerin her durumda aynı oranla sınırlı olduğu biçiminde okunmamalıdır. Kuralın geçici proje bağlamı korunmalıdır. Hangi proje bedelinin karşılaştırıldığı da hesapta gösterilmelidir.

Örneğin yönetici önceki aylık tutarla yeni talebi karşılaştırırken araya ayrıca bir onarım avansı koymuş olabilir. Böyle bir tabloda yalnızca yüzde hesabı yapmak yeterli değildir. Talebin aynı gider kümesini mi kapsadığı, onarımın hangi karara dayandığı ve geçici proje içinde nasıl gösterildiği araştırılır. Farklı dönem ve farklı kalemler karşılaştırılırsa görünüşte doğru bir oran hatalı sonuca götürebilir.

Yönetimden eski proje, geçici proje, dayanak hesap ve kurul gündemi istenebilir. İlan edilen oranı veya yıllık tutarı ezbere kullanmayın; hangi yılın ve hangi düzenlemenin esas alındığı açıklansın. Projede toplam gider, her malike düşen tutar ve ödeme takvimi arasında aritmetik uyum bulunup bulunmadığını da kontrol edin.

Giderin niteliği, paylaşım yöntemini etkiler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ortak giderlere katılım bakımından farklı gider türlerini ayırır; aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bazı personel giderlerinde eşit, diğer ortak giderlerde arsa payı esasını düzenler. Bu nedenle bütün giderleri otomatik olarak daire sayısına bölmek veya hepsini metrekareyle hesaplamak aynı ölçüde hatalı olabilir. Yönetim planı ve varsa geçerli anlaşma da birlikte incelenmelidir.

Personel, asansör bakımı, ortak elektrik, sigorta ve büyük onarım aynı satır altında verilmişse dağıtımın nasıl yapıldığı açıklanmalıdır. Bağımsız bölümünüzün arsa payı ile fiili alanı aynı veri değildir. Tapudaki pay, yönetim planındaki gider düzeni ve projenin hesap yöntemi karşılaştırılır. Yanlış veri kullanılmışsa itiraz, hangi satırın nasıl düzeltilmesi istendiğini göstermelidir.

Bir ortak tesisten yararlanmadığınızı söylemeniz, giderden her durumda kurtulacağınız anlamına gelmez. Kullanım tercihiyle hukuki katılım yükümlülüğü farklıdır. Ancak tesisin kime ait olduğu, hangi blokların ortak yeri sayıldığı veya talebin gerçekte ortak gider niteliği taşıyıp taşımadığı ayrıca tartışılabilir. Somut itiraz bu ayrımlara dayanmalıdır.

Tahmini bütçe ile gerçekleşmiş harcamayı ayırın

İşletme projesi ileriye dönük gider tahminlerini içerirken gerçekleşmiş harcama hesabı neyin fiilen ödendiğini gösterir. Bütçede yer alan rakamın aynı tutarda harcanmış olduğu varsayılmaz. Önceki yıl yüksek avans toplanmışsa kalan tutarın yeni dönemde nasıl hesaba katıldığı sorulmalıdır. Bir hizmet için teklif, sözleşme, fatura ve banka ödemesi farklı aşamalardır; yalnızca bunlardan biri bütün harcama zincirini açıklamayabilir.

Personel gideri artmışsa çalışan sayısı ve hizmet kapsamı; bakım bedeli yükselmişse sözleşmenin yenilenmesi ve yapılan iş incelenir. Antalya’da havuz, sulama veya mevsimlik ortak tesis bulunan bir sitede giderin yıl içine nasıl yayıldığı özellikle anlaşılır gösterilmelidir. Mevsimsel tüketim, bütçeyi değerlendirmede anlamlı olabilir; tek başına bütün artışları açıklayan gerekçe değildir.

Harcamayı eleştirirken yöneticiye suç isnadıyla başlamak yerine belgenin eksik veya hesabın tutarsız olduğu noktaları belirleyin. Teklif yüksek, iş kapsamı belirsiz veya aynı gider iki kez yazılmış olabilir. Bu sorunların her biri farklı bir açıklama gerektirir. Belgesiz bir şüpheyi kesin olgu gibi yaymak, çözüm görüşmesini de zorlaştırabilir.

Maliyet artışı, hizmet artışı ve hesap hatası farklı itirazlardır

İtirazın dayanağını belirlemek için üç soruyu ayrı sorun. Aynı hizmetin fiyatı mı yükseldi, daha fazla hizmet mi satın alındı, yoksa tutar maliklere yanlış mı dağıtıldı? Örneğin güvenlik bedeli artışında personel sayısının çoğalması ile mevcut sözleşme fiyatının yükselmesi aynı açıklama değildir. Hizmet kapsamı değişmişse bunun hangi kararla ve hangi süre için kabul edildiği incelenir. Maliyet yükselmişse önceki sözleşmenin bitişi ve yeni teklif karşılaştırılabilir.

Hesap hatasında ise hizmetin gerekliliğini tartışmak yerine yanlış veri gösterilir. Toplam gider doğru olduğu halde bir bağımsız bölümün arsa payı iki kez işlenmiş veya boş kalan bölümün payı diğerlerine dağıtılmış olabilir. Bu durumda talep edilen düzeltmenin aritmetik sonucu yazılmalıdır. Soyut olarak aidat yüksek demekle belirli bir kalemin yanlış dağıtıldığını göstermek arasında önemli fark vardır. Denetlenebilir bir karşı hesap, hem yönetim görüşmesinde hem hukuki değerlendirmede yararlıdır.

Karşılaştırma yapılırken toplam yıllık maliyet ile aylık avansı eşitlemeyin. Yıl içindeki tahsilat takvimi, birikmiş bakiye ve ayrıca istenen avanslar birlikte görüldüğünde gerçek yük anlaşılır. Aynı hizmet için farklı isimle ikinci tahsilat olup olmadığı bu şekilde belirlenebilir.

Kurul kararı için çağrı, katılım ve oy kaydı neden önemlidir?

İşletme projesi kurulda görüşülmüşse çağrı, gündem, katılım listesi ve karar metni birlikte hazırlanmalıdır. Bir kararın yalnızca sonuç sayfası, toplantının nasıl yapıldığını göstermeye yetmeyebilir. İmza sahiplerinin malik veya yetkili temsilci olup olmadığı ve gereken çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı kararın türüne göre değerlendirilir. Her karar için aynı çoğunluk aranacağı varsayılmaz.

Toplantıya katılan malik karşı oy kullanmışsa bunun kayda nasıl geçtiği önem taşır. Yalnızca toplantıdan sonra yöneticiye kızgın mesaj atmak, tutanaktaki kabul oyunu kendiliğinden değiştirmez. Katılmayan malik ise kararı ne zaman ve nasıl öğrendiğini açıklayabilmelidir. Mesaj, gönderim kaydı veya verilen karar örneği tarih bakımından dosyada tutulur.

Genel kurulun hangi gideri ve hangi dönemi onayladığı açık değilse tam karar örneği istenir. Gündemdeki genel işletme başlığının bütün olası harcamaları kapsadığı veya her belirsizliğin kararı yok hale getirdiği söylenmemelidir. İtiraz sebebi, kararın içeriği ve uygulanacak hukuk birlikte incelenir.

Kararın iptali süresi ile yönetime yapılan başvuru farklıdır

KMK 33 uyarınca toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik için karar tarihinden, katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir aylık iptal davası süresi düzenlenir; ayrıca karar tarihinden başlayan altı aylık üst sınır bulunur. Yokluk veya mutlak butlan durumları bakımından kanundaki istisna saklıdır. Her aykırılığı bu istisna içinde sayarak süre takibini bırakmak doğru değildir.

Yönetime dilekçe vermek, dava açma süresinin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Bunun yanında kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ve bu başvurunun süre hesabına etkisi güncel kurallarla değerlendirilmelidir. Başvuruyu son güne bırakmadan karar, öğrenme ve önceki işlem tarihlerini birlikte inceletin. Dava talebinin doğru karara yönelmesi gerekir.

Yetkili ve görevli mahkeme, istenen hukuki sonuç ve geçici koruma ihtiyacı ayrıca belirlenir. Kararın iptalini istemekle belirli bir borcun bulunmadığını veya hesabın düzeltilmesini istemek aynı talep değildir. İcra takibi başlamışsa o dosyaya özgü süre ve başvurular da ayrıca izlenmelidir.

İtiraz ederken ödemeyi bütünüyle bırakmak doğru mu?

Aidat hesabını tartışmak, bütün ortak giderlerden kendiliğinden muafiyet doğurmaz. Kabul edilen tutar, tartışmalı kalem ve varsa geçmiş ödeme ayrı gösterilmelidir. Ödemeyle birlikte yapılan açıklamanın ne anlama geldiği de somut duruma göre değerlendirilir. Takip veya ihtar gelmişse yalnızca yönetimle yazışmaya devam ederek resmi dosya gözden kaçırılmamalıdır.

Yönetimin hesap dökümünde hangi ödemenin hangi döneme işlendiğini kontrol edin. Yanlış bağımsız bölüme kaydedilen transfer veya açıklamasız tahsilat yüzünden borç görünebilir. İade, mahsup ve dönem kapatma kayıtları açık olmalıdır. Gecikme kalemi isteniyorsa dayanak, dönem ve hesap ayrıca incelenir; bu yazıda sabit bir güncel faiz oranı varsayılmamaktadır.

Varsayımsal örnek: Aynı giderin iki projede görünmesi

Tamamen varsayımsal olarak, bir sitede yönetimin geçici işletme projesiyle yüksek avans istediğini düşünelim. Önceki projede çatı bakımı için para toplanmış; yeni listede aynı iş yeniden yer alıyor. Malikler, yalnızca geçen yıla göre artış yüzdesine odaklanıyor. Oysa önceki tahsilatın kullanılıp kullanılmadığı ve yeni işin gerçekten aynı kapsamda olup olmadığı bilinmiyor.

İncelemede eski ve geçici projeler, tahsilat hesabı, bakım sözleşmesi ve kurul kararı karşılaştırılır. Aynı iş tekrarlanmışsa bunun nedenini yönetim açıklar; farklı işse kapsam ayrıştırılır. Güncel geçici proje sınırı ile kurul onayı ayrıca değerlendirilir. İtiraz kalem ve belge üzerinden kurulur. Bu örnek gerçek bir apartman veya dosyaya dayanmaz ve uyuşmazlığın sonucu hakkında garanti içermez.

Belge rehberi ve sık sorulan sorular

İlk görüşmeye güncel tapu veya malik bilgisini, yönetim planını, işletme projelerini ve kararları getirin. Ödeme dökümünü dönemlere ayırın. İncelemeyi kolaylaştırmak için tartışılan her kalemin yanına hangi belgeyle neden karşılaştırıldığını yazın. Eksik belge varsa hangi kişiden istendiğini ve verilen cevabı saklayın. Ayrı bloklara ait kayıtlar karışmamalıdır.

Yedi gün içinde itiraz etmedim, haklarım bitti mi? Güncel KMK 37’de eski yedi günlük proje itiraz cümlesi kaldırılmıştır. Ancak kurul kararına karşı KMK 33 takvimi ve varsa icra dosyasındaki süreler ayrı olduğundan bütün başvurular için süresiz hareket edilemez.

Yeniden değerleme oranı bütün aidatlara tavan mı? Düzenlemenin mevcut proje varken hazırlanan geçici projeye ilişkin kapsamı korunmalıdır. Onaylı kurul bütçesiyle aynı şey değildir.

Asansörü kullanmıyorum, ödeme yapmayabilir miyim? Kişisel kullanım tercihi tek başına ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Giderin hukuki niteliği ve dağıtım esası incelenir.

Kiracı kararın iptalini isteyebilir mi? Malik sıfatıyla kurul kararına yöneltilen talep ile kiracının kendi sözleşmesinden kaynaklanan hakları ayrılmalıdır. Başvuranın sıfatı somut istem bakımından değerlendirilir.

• Yönetim planı, eski ve yeni işletme projeleri
• Çağrı, katılım listesi, vekâletler ve tam kurul kararı
• Gider dağıtımı ve bağımsız bölüm bazında ödeme hesabı
• Sözleşme, fatura, banka ve önceki dönem bakiye kayıtları
• Kararın öğrenilme bilgisi ve yapılmış başvurular