Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım: Geçerlilik ve İtiraz Nasıl İncelenir?

Tahliye taahhüdü gelince önce belgenin ne olduğunu belirleyin

Kiracının belirli bir gün taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belge, uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılır. Bu belgeye dayanılarak gönderilen ihtar veya başlatılan takip, kira borcunun ödenmemesine ilişkin bir taleple aynı değildir. Kiracı bütün kiralarını düzenli ödemiş olsa bile taahhüt bakımından ayrı bir uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Kiraya verenin elinde imzalı bir kâğıt bulunması ise her durumda hemen tahliye yapılabileceği anlamına gelmez.

İlk incelemede sadece imzanın size ait olup olmadığı sorulmaz. Kiralananın teslimi, belgenin ne zaman ve hangi şartlarda düzenlendiği, kimin imzaladığı, hangi günün boşaltma günü olarak gösterildiği ve sonrasında ne yapıldığı birlikte ele alınır. Elinizde bir icra tebligatı varsa zarfı ve bütün sayfaları saklayın. İnternetten bulunan genel bir dilekçeye yalnızca isim eklemek, belgeye özgü savunmaları veya süreleri karşılamayabilir.

Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında taahhüde dayalı tahliyenin hazırlık aşamasına odaklanır. Fiilen evde oturulması, taşınmazın aile konutu olarak kullanılması veya işyerinde şirket faaliyetinin yürütülmesi, taraf ve imza incelemesini farklılaştırabilir. Birden fazla kişinin kullandığı taşınmazda kimin sözleşmenin tarafı olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Yabancı dilde hazırlanmış ekler varsa bunların hangi metinle birlikte imzalandığı ve içeriğinin taraflara nasıl açıklandığı da not edilmelidir.

TBK 352 bakımından teslim, yazılılık ve belirli tarih

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki düzenlemede, kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı biçimde üstlenmesi önem taşır. Taahhüdün yerine getirilmemesi halinde kiraya verenin o tarihten başlayarak bir ay içinde dava veya icra yoluna başvurmasına ilişkin kural bulunur. Bunlar, belgeyi değerlendiren hukuki çerçevenin temelidir; somut dosyada süreye etkili diğer kurallar ve işlem geçmişi ayrıca incelenir.

Teslim tarihi her zaman kira sözleşmesinin üstüne yazılı başlangıç tarihiyle aynı olmayabilir. Anahtar daha önce verilmiş, taşınmaz sonradan kullanılabilir hale gelmiş veya mevcut ilişki için yeni bir sözleşme düzenlenmiş olabilir. Bu nedenle kronoloji hazırlanırken yalnızca iki kâğıttaki tarihleri karşılaştırmakla yetinilmez. Teslim tutanağı, taşınma kayıtları, yazışmalar ve kira ödeme geçmişi birlikte görülmelidir.

Belgenin neyi taahhüt ettiği de açık olmalıdır. Bir müzakere mesajı, ileride taşınabileceğine ilişkin genel açıklama veya koşulu belirsiz bir metin, imzalı ve belirli tarihli taahhütle aynı şekilde yorumlanmayabilir. Değerlendirme, belgenin adı yerine içeriği üzerinden yapılır. Taahhüdün hangi bağımsız bölümü ve hangi sözleşmeyi ilgilendirdiği anlaşılmalıdır.

Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi neden ayrılır?

Taahhütnamede imza veya düzenleme tarihi ile taşınmazın boşaltılacağı tarih ayrı işlev görür. İlk tarih belgenin ne zaman oluşturulduğuna, ikincisi üstlenilen edimin ne zaman yerine getirileceğine ilişkindir. Üzerindeki tarihlerin daha sonra eklendiği iddiası varsa bunun tam olarak hangi bölüm için ileri sürüldüğü açıklanmalıdır. Düzenleme tarihinin yanlış olduğu savunması ile boşaltma gününün farklı kararlaştırıldığı savunması birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira ilişkisinin başlangıcında birden çok belge imzalanmışsa o günün işlem akışını çıkarın. Emlakçıdaki görüşme, ödeme, anahtar teslimi ve evrak gönderimi hangi sırada oldu? İmzalanan nüshaların fotoğrafı veya taraması var mı? Karşı tarafın gönderdiği dosyayla eldeki nüsha arasında farklılık bulunuyor mu? Bu sorular, soyut bir sonradan dolduruldu açıklamasını somutlaştırmaya yardımcı olur.

Dosya hazırlarken belgeleri düzeltmeyin, üzerlerine yeni tarih yazmayın ve fotoğrafların yalnızca işe yarayan bölümünü saklamayın. Özgün görüntüleri koruyup açıklamayı ayrı bir notta yapın. Belgenin aslının kimde olduğu ve hangi kopyanın ne zaman alındığı da belirtilmelidir. İncelemede fiziksel belgeye ihtiyaç duyulabileceği baştan düşünülmelidir.

Boş imza ve sonradan doldurma iddiasında ispat sorunu

Bir belgeye tarih kısımları boşken imza atıldığının söylenmesi, o belgeyi kendiliğinden geçersiz hale getiren güvenli bir formül değildir. UYAP’ta yayımlanan değerlendirmeler, bu tür iddialarda belgenin içeriği ve ispat durumunun önemini gösterir. İmza size ait olduğu halde metnin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürmekle imzanın tamamen başkasına ait olduğunu söylemek farklı iddialardır. Savunma bu ayrım korunarak kurulmalıdır.

Sonradan doldurma iddiası bakımından imzalama sırasında bulunan kişiler, aynı anda düzenlenen belgeler ve tarihli yazışmalar belirlenir. Elinizde hiç bulunmayan bir kanıtı varmış gibi göstermeyin. Olayı hatırlamayan bir kişiyi tanık olarak sıralamak yerine kimin hangi olayı doğrudan bildiği açıklanmalıdır. Yazılı belgeye karşı hangi ispat araçlarının kullanılabileceği hukuki inceleme gerektirir.

Kiraya veren bakımından da yalnızca belgenin düzgün görünmesine güvenmek yeterli değildir. Belgeyi kimden aldığı, imzalayanın yetkisi ve düzenleme sürecine ilişkin kayıtlar korunmalıdır. Kiracıya verilmiş farklı bir nüsha veya sonraki yazışmalar varsa bunlar saklanır. Tarafların sonradan kurduğu anlaşmaların taahhüde etkisi, metinler birlikte okunarak değerlendirilir.

İmzayı atan kişi ve aile konutu birlikte kontrol edilmeli

Taahhüdü kiracının kendisi mi, vekili mi, şirket yöneticisi mi imzaladı? Şirket kiralamasında ticaret unvanı, temsil biçimi ve imza yetkisi önem taşıyabilir. Bir çalışanın taşınmazı fiilen kullanması, şirket adına her türlü taahhütte bulunabileceğini göstermez. Benzer şekilde taşınmazda yaşayan aile bireyinin imzası ile kira sözleşmesinin tarafının imzası aynı değerlendirmeye tabi olmayabilir.

Taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa eşin konumu ve daha önce yapılmış bildirimler ayrıca incelenir. Aile konutu niteliği ileri sürülmesi, bütün olasılıklar için tek cümlelik bir sonuç üretmez. Kira sözleşmesinde kimlerin taraf olduğu, eşin hangi tarihte hangi açıklamayı yaptığı ve bunun karşı tarafa nasıl ulaştığı dosyada gösterilmelidir. Sadece evli olunduğunu belirtmekle yetinilmemelidir.

Bu başlıkta nüfus kaydı, sözleşme, eş tarafından gönderilmiş yazı ve tebliğ bilgisi hazırlanabilir. Özel hayatla ilgili ilgisiz ayrıntıları dosyaya eklemek yerine hukuki değerlendirmeye yarayan kayıtlar seçilir. Amaç aile ilişkisini tartışmak değil, tahliye talebinin doğru kişilere ve doğru belgeye dayanıp dayanmadığını belirlemektir.

İhtar, takip ve dava takvimi aynı işlem değildir

Kiraya verenin mesaj atması, ihtar göndermesi, icra takibi başlatması ve dava açması farklı adımlardır. Her adımın tarihi ayrı kaydedilmelidir. TBK 352’deki bir aylık kural bulunduğundan, yalnızca görüşmelerin devam ettiği gerekçesiyle takvim ertelenmemelidir. Sonraki bildirimlerin veya başvuruların süreye etkisi, dosyanın hukuki niteliğine göre hesaplanır; mesajla süreyi uzattım düşüncesiyle hareket edilmez.

Kiracıya gelen evrakın örnek numarası, hangi icra dairesinden gönderildiği ve talebin tam içeriği incelenmelidir. Kira alacağı için ödeme emriyle taahhüde dayalı tahliye emri birbirinin yerine geçirilmemelidir. Başvuru veya itirazın nereye yapılacağı, hangi süreye tabi olduğu ve hangi hususların açıkça ileri sürülmesi gerektiği tebligat üzerinden belirlenir.

Karşı tarafla telefonda konuşmak resmi dosyaya başvuru yapmanın yerine geçmez. Bir uzlaşma ihtimali varsa takip veya davadaki mevcut aşama yine izlenir. Anlaşmanın gerçekten kurulup kurulmadığı, taşınmazın ne zaman boşaltılacağı ve dosya hakkında hangi işlemlerin yapılacağı yazılı biçimde açıklaştırılmalıdır.

Arabuluculuk ve uzlaşma hazırlığı

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemesi vardır; ancak icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ve seçilen başvuru yolu ayrıca dikkate alınmalıdır. Her tahliye talebinden önce aynı sıranın zorunlu olduğu veya hiçbirinde arabuluculuk aranmadığı söylenmemelidir. Dava ve takip seçimi yapılırken güncel usul koşulları birlikte kontrol edilir. Bu kontrol, süre hesabından ayrı tutulmaz.

Görüşmelerde yalnızca çıkış tarihi konuşulması yeterli olmayabilir. Taşınmazın kullanımına ilişkin son dönem bedelleri, teslimde tutulacak kayıtlar ve mevcut dosyanın akıbeti açıklaştırılır. Karşılıklı ibra veya feragat içeren bir metin imzalanacaksa hangi taleplerden vazgeçildiği incelenmelidir. Depozito ve hasar gibi farklı alacakların kapatıldığı sanılmamalı; anlaşmanın kapsamı anlaşılır yazılmalıdır.

Sonraki yazışmalar ve ödeme açıklamaları neyi gösterebilir?

Taahhüt verildikten sonra taraflar arasında yeni yazışmalar yapılmış olabilir. Kiraya veren yeni bir dönem için teklif göndermiş, kiracı bunu kabul ettiğini belirtmiş veya yalnızca görüşmek istemiş olabilir. Bu kayıtlar değerlendirilirken teklif, kabul ve devam eden pazarlık birbirinden ayrılır. Bir mesajın içinden tek cümle seçmek yerine konuşmanın başlangıcı, cevabı ve sonrasındaki davranışlar birlikte incelenir. Tarafların aynı metne farklı anlam verdiği durumlar ancak bu bütünlük içinde anlaşılabilir.

Ödeme dekontundaki açıklama da somut bağlamıyla okunmalıdır. Bir kişinin kira bedeli göndermesi, karşı tarafın bütün iddialarından vazgeçtiğini otomatik olarak kanıtlamaz. Ödemenin hangi dönem ve ilişki için alındığı, kabul sırasında bir açıklama yapılıp yapılmadığı ve başka yazılı anlaşma bulunup bulunmadığı araştırılır. Aynı şekilde ödemeye eklenen tek taraflı bir notun karşı tarafı kendiliğinden bağladığı varsayılmamalıdır. Belgeye taşımadığı bir hukuki anlam yüklemek, gerçek uyuşmazlığın görülmesini zorlaştırır.

Kiralananın adresi veya bağımsız bölüm numarası sonradan değişmişse de kayıtlar eşleştirilmelidir. Eski sokak numarası, bina içi kullanım adı veya şirketin ticari adı yüzünden farklı bir taşınmazdan söz edildiği sanılabilir. Taahhütte tarif edilen yer ile sözleşmedeki ve fiilen kullanılan yerin aynı olup olmadığı açıklanır. Devir veya kiraya veren değişikliği varsa bunun tarihi ve ilgili belgeler incelemeye eklenir. Böylece belge tartışması yalnızca imza üzerinden yürütülmez.

Varsayımsal örnek: Yenilenen sözleşme ve eski taahhüt

Tamamen varsayımsal olarak, Antalya’da bir konutu birkaç yıldır kullanan kiracıyla yeni kira sözleşmesi düzenlendiğini düşünelim. Kiraya veren, daha önce alınmış bir taahhüde dayanarak tahliye istiyor. Kiracı yeni sözleşmeyle eski belgenin tamamen ortadan kalktığını, kiraya veren ise yeni metnin yalnızca bedeli güncellediğini söylüyor. Ayrıca taahhüdün tarih bölümünün sonradan doldurulduğu ileri sürülüyor.

Bu olayda ilk yapılacak iş yeni sözleşme var, eski belge geçersizdir şeklinde sonuç açıklamak değildir. Eski ve yeni metinlerin kapsamı, taahhüdün verildiği koşullar ve yazışmalar birlikte incelenir. Fiili teslimin ne zaman gerçekleştiği belirlenir. İmza ve tarih iddiaları ayrı değerlendirilir. Takip başlangıcı ile tebliğ tarihi dosyaya alınır. Sonuç, belgeler görülmeden söylenemez; örnek gerçek bir müvekkil veya dosyaya dayanmamaktadır.

Uzlaşmaya varıldığı ileri sürülüyorsa kimin hangi yetkiyle konuştuğu da gösterilmelidir. Emlakçının veya aile bireyinin sözü ile sözleşme tarafının açık beyanı birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Mevcut kayıtlar bu ayrımı yapmaya elverişli şekilde korunmalıdır.

İlk görüşmeye getirilecek belge ve açıklamalar

Belgeleri kronolojik bir dosyada toplayın ve her kaydın hangi soruyu aydınlattığını belirtin. Uzun bir olay anlatımı yerine teslim, imza, boşaltma günü, bildirim ve başvuru tarihlerini gösteren bir sayfalık özet hazırlamak yararlıdır. Tarihini bilmediğiniz olayı tahmini kesin günle yazmayın; belirsizliği açıkça işaretleyin. Birbirinden farklı nüshaları ayrı saklayın.

İtirazınızın özünü de kısa cümlelerle belirleyin: imza bana ait değil, belge teslimden önce alındı, tarih anlaşmaya aykırı dolduruldu veya sonraki anlaşmanın etkisi var gibi. Bu açıklamalar hukuki sonucu tek başına belirlemez; ancak inceleme yönünü gösterir. Karşı tarafın iddiasını destekleyebilecek kayıtların da gizlenmeden değerlendirmeye sunulması gerekir.

• Kira sözleşmeleri, ekleri ve tahliye taahhüdünün tüm nüshaları
• Teslim tarihini gösteren kayıtlar ve ilgili yazışmalar
• İhtar, takip veya dava belgeleri ile tebligat kayıtları
• İmza ve temsil yetkisiyle ilgili belgeler
• Aile konutu iddiasıyla ilgili somut bildirimler

Sık sorulan sorular

Noterde düzenlenmeyen taahhüt geçersiz midir? Belgenin yalnızca noter dışındaki bir yerde imzalanmış olmasından kesin geçersizlik sonucu çıkarılmamalıdır. Yazılılık, imza, teslim sonrası düzenleme ve diğer koşullar ile seçilen takip veya dava yolu birlikte incelenir.

Kiralarımı ödüyorum; yine tahliye istenebilir mi? Ödeme durumu ile taahhüde dayalı talebin koşulları farklıdır. Kira borcunun bulunmaması, tahliye taahhüdüne ilişkin bütün tartışmaları kendiliğinden bitirmez.

Kiraya veren telefonla bekleyeceğini söyledi; evrakı cevapsız bırakabilir miyim? Sözlü açıklama resmi başvuru takviminin güvenli biçimde durduğu anlamına gelmez. Anlaşma ve dosya durumu belgelerle açıklığa kavuşturulmalıdır.

Boş tarihli imza attıysam ne yapmalıyım? İmzalama sürecini ve mevcut kayıtları gecikmeden düzenleyin. Belgeyi geçersiz sayarak süreleri kaçırmayın. İddianın niteliği ve ispatı ayrıca incelenmelidir.